东城光明楼17号楼：29户公房住户凑钱把楼拆了重建

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在北京，聊起“原拆原建”，东城光明楼17号楼是一个绕不过去的名字。

作为北京首个原拆原建的项目，它太特殊了。

特殊到很多住在平房和老楼里的街坊，都拿它当一面镜子来照：同样是直管公房，同样是共用厨卫，同样是几十年的老楼，凭什么人家29户能把整栋楼推倒重来，住进带独立厨卫的新房，还拿到了房本？

今天咱们就把这栋楼从头到尾拆开看一遍。

不讲空话，只算细账。

看完你心里大概就有数了：这件事，离你家到底有多远。

一栋连独立卫生间都没有的楼 光明楼17号楼在龙潭街道光明楼小区里，建于上世纪60年代，三层砖混结构简易楼，一共29户，是京诚集团的直管公房。

“简易楼”这三个字，放在今天听着轻巧，住进去才知道分量。

整栋楼的墙体用的是空斗砖，楼板是槽型板，承重性能很差。

没有抗震设防，没有外墙保温，上下水管道陈旧老化，电线私搭乱接。

最要命的是， 每5户人家共用一个卫生间 。

如厕难、洗浴难、烧饭难，这三件事困扰了这里的居民几十年。

边淑兰老人在这栋楼里住了大半辈子。

拿到新房钥匙那天，她打开门，客厅四白落地，暖气片暖烘烘的，南面卧室阳光洒进来，东面的厨房和卫生间瓷砖铺设一新，燃气灶和马桶一应俱全。

从“五户一个卫生间”到“家家有独立厨卫”，这中间隔着的，不只是一次施工，而是一整套需要被拆解清楚的账本和规则。

钱到底是怎么凑出来的：三方，三本账 光明楼17号楼最核心的经验，是它跑通了一套“三方众筹”的出资模式。

市区政府补贴一块，29户居民自己掏一块，产权单位京诚集团出一块 。

先说居民掏的这部分，这是所有人最关心的。

居民购买回住房屋，用的是“两段式计价”。

第一段，原房屋建筑面积部分。

按房改成本价算， 1560元每平方米 。

也就是说，你原来房本上写的面积，不管多大，这一部分每平方米只收1560块。

这是政策留给公房承租人的“底价”。

第二段，新增面积部分。

改建后每户平均增加建筑面积16平方米，这部分按“综合改建成本”计价，指导价是 6564元每平方米 。

算一笔具体的账。

有位居民原来住约30平方米，改建后面积达到52平方米，增加了22平方米。

原面积30平方米按1560元算，是46800元；

新增22平方米按6564元算，大约是144408元；

两项加在一起，总价大约19万出头。

媒体也报道过，有居民通过购买方式获得产权，总价大约14万元。

整体来看， 每户平均出资在20万到30万这个区间 ，面积不同、户型不同，具体数字会有差异。

再说政府和产权单位的账。

市、区两级财政按照老旧小区综合整治的补贴标准，以 1比1.

2的比例 分担补贴资金。

产权单位京诚集团也投入一定比例资金，它换回来的是半地下一层和首层局部新增的服务配套用房产权，用这些空间的运营收益来平衡自己的投入。

新增的公共服务配套用房面积是 432平方米 ，产权归区政府所有，折合市场价值之后，基本能让财政投入的那部分实现收支平衡。

还有一个容易被忽略的数字：如果走传统的危楼异地腾退，粗略估计需要 1.

3亿元左右 。

而用“居民申请、政府引导、企业实施、成本共担”这套办法，免掉了土地成本，改建所需资金 不超过3000万元 。

换句话说， 原拆原建不是“政府全包”，但它确实把总成本压到了一个传统腾退完全做不到的量级。

房子变成了什么样，产权又变成了什么样 改建后的光明楼17号楼，从原来的三层简易楼，变成了 半地下一层、地上四层 ，三个单元，总建筑面积 1769.

2平方米 ，户数不变，还是29户。

结构上，原来的砖混空斗墙和槽型板楼板被替换成了 剪力墙结构 ，抗震性能和承载力彻底翻篇。

每户独立成套，南北通透，厨房独立开窗，部分卫生间做到干湿分离、独立开窗，还接入了市政集中供暖。

屋面和外墙用了节能保温材料，单元门窗是中空玻璃，保温降噪一并解决。

但比房子本身更关键的变化，在房本上。

这29户原来是 直管公房的承租人 。

改建后，他们通过出资购买，身份从“承租户”变成了“产权人”，房屋产权性质转为 参照经济适用住房产权管理 的产权房。

2022年12月交房当天，实现的是 “交房即交证” ——钥匙和“大红本”一起到手。

对公房住户来说，这一步的分量，比多出十几平方米要重得多。

时间线：从启动到拿钥匙，用了多久 光明楼17号楼的时间表，放在城市更新项目里，节奏算快的，但也绝不是“一夜之间”。

2020年7月 ，北京市住建委发布《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》（京建发〔2020〕178号），光明楼17号楼被东城区选为首个试点。

2020年8月 ，项目正式启动，开始征求居民意见、研究设计方案。

2021年3月 ，实现了“三个100%”：同意改建的100%，同意改建方案的100%，预签约协议的100%。

29户全部选择回住，全部完成搬家、选房。

2021年7月2日 ，正式施工，拆除原楼，原地重建。

2022年9月 ，改造完工。

经过两

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